Příjmy z pronájmu bytů - daň z příjmů fyzických osob

Za příjmy z pronájmu považuje zákon o daních z příjmů jednak příjmy z pronájmu nemovitostí či jejich částí nebo bytů či jejich částí, také příjmy z pronájmu movitých věcí. Pokud některý z výše uvedených příjmů plyne manželům z jejich společného jmění, pak se tento příjem zásadně zdaňuje pouze u jednoho z nich.

Základem daně (základ daně je částka, o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi ve zdaňovacím období - u fyzických osob je to kalendářní rok - přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení těchto příjmů, a to pokud zákon nestanoví jinak) nebo dílčím základem daně (dílčí základ daně získáme posouzením každé jednotlivé kategorie předmětu daně z příjmů fyzických osob, celkovým základem daně je pak součet dílčích základů daně zjištěných podle jednotlivých druhů příjmů) jsou výše uvedené příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení.

V případě, že poplatník neuplatní výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 20 % z příjmů z pronájmu. Pokud je uplatní, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu. Zákon stanoví povinnost poplatníkovi, který uplatňuje výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, aby vždy vedl záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z převodu nemovitostí činí 4 % ze základu daně a platí ji prodávající, nebylo-li dohodou určeno jinak.

Základem daně je
a)  cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná,
b)  cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
c)  v případě vydržení cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná v den sepsání osvědčení o vydržení ve formě notářského zápisu nebo právní moci rozhodnutí soudu o vydržení,
d)  cena zjištěná podle zvláštního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci,
e)  v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo ve veřejné dražbě je základem daně cena dosažená vydražením. Daň se nevyměří, je-li navrhovatelem dobrovolné dražby osoba osvobozená od daně z převodu nemovitostí,
f)  cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví obce.

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je
a)  prodávající, nebylo-li dohodou určeno jinak
b)  nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci podle zvláštního právního předpisu, vyvlastnění, konkursu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí nemovitosti při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací,
c)  oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
d)  převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce a nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně.

Osvobození od daně z příjmu při prodeji bytu či nemovitosti
(výňatek ze zákona o daních z příjmů)

Od daně jsou osvobozeny

a)  příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem,
b)  příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor neuvedených v bodě a), přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 5 let (např. u bytů v družstevním vlastnictví).

Převod členského podílu v bytovém družstvu

Protože členství v bytovém družstvu je poměrně častou záležitostí, bylo by dobré upozornit na náležitosti smlouvy o převodu členského podílu v družstvu resp. jaké podmínky musí být pro převod členského podílu v družstvu splněny.

Obchodní zákoník obsahuje speciální právní úpravu převodu členského podílu v bytovém družstvu. Obecná právní úprava stanoví, že v družstvu (nikoliv bytovém družstvu) členská práva a povinnosti může člen převést na jiného člena družstva, pokud to stanovy nevylučují. Dohoda o převodu členských práv a povinností na jinou osobu podléhá souhlasu představenstva. Stanovy mohou určit důvody, které převod vylučují. Úprava v případě bytových družstev je, jak již bylo uvedeno výše, speciální. Obchodní zákoník stanoví, že převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

Smlouva o převodu členství v bytovém družstvu nemusí být písemná, ale lze to z důvodu právní jistoty jen doporučit. Obsahem smlouvy by mělo být zejména vymezení smluvních stran (v případě, že jsou členy družstva oba manželé, musí dojít k převodu se souhlasem obou manželů), vymezení členského podílu či jeho části, který je předmětem převodu včetně určení bytového družstva, podpisy smluvních stran a datum. Ve smlouvě by měla být také dohodnuta výše úplaty za převod členského podílu na bytovém družstvu, pokud se jedná o úplatný převod.

Podnájem bytu (části bytu)

Podnájem může vzniknou pouze k bytům nebo jejich částem, které jsou v nájmu nájemce. Podmínky podnájmu je vhodné stanovit písemnou smlouvou, ve které bude vymezen předmět podnájmu (byt či jeho část), výše úhrady za přenechání bytu či jeho části do podnájmu a doba podnájmu resp. způsob ukončení podnájmu bytu. Dle občanského zákoníku nemá podnájemce po skončení podnájmu právo na náhradní podnájem. V případě podnájmu družstevního bytu je třeba odkázat na stanovy příslušného družstva, které většinou na podmínky podnájmu družstevních bytů pamatují.